从全球看，促进房地产市场健康发展特别是防控房地产泡沫都是一个重大而复杂的经济社会问题。进入本世纪后，债务收入比（Debt-To-Income，DTI）逐渐成为多数发达经济体和部分新兴市场经济体实施房地产宏观审慎管理的重要工具，并收到积极成效。近年来，中国居民部门债务快速上升，有必要充分借鉴国际经验，提早做好制定实施居民部门债务收入比监管的准备。
债务收入比的定义与实施主体
债务收入比的代表性定义
美国联邦住房管理局（FHA）认为，债务收入比是所需偿还债务与总收入之比。美联储认为，债务收入比是需偿还的抵押贷款总额与个人可支配收入的比率。日本银行将债务收入比定义为年度需偿还的本金加利息与年收入的比率，并认为其是评测房贷申请人还款难度的指标和控制金融机构风险的重要工具。英格兰银行金融政策委员会（FPC）明确债务收入比为借款人未偿还债务与其年收入的比率。欧洲系统性风险理事会（ESRB）将债务收入比定义为“在签订贷款合同时，每年需偿还的债务与年收入的比率”。可见，各国和地区关于债务收入比的定义内涵总体一致，但在指标构造和数据频率上有所不同。
此外，根据贷款所属行业和类型不同，债务收入比的具体构造有所差异。一是从行业类别看，债务收入比主要针对居民部门房地产贷款，但在某些国家也会应用于商业房地产贷款、消费贷款等领域。二是从贷款类型看，多数国家针对按揭贷款类型，会对债务收入比规定不同的阈值和适用范围。
实施债务收入比的主体
债务收入比的决策主体通常为各国金融监管当局，其监管范围一般为银行类金融机构，但因各国对金融机构划分标准不同而有所差别。例如，在英国，债务收入比用于所有具备住房抵押贷款审批发放资格的公司（包括海外子公司）；在另一些国家，债务收入比监管范围扩大至具备推销按揭抵押产品资质的保险、基金和财务公司等非银行金融机构。
在执行方式上，通常金融机构只能为符合债务收入比要求的借款人发放贷款。如日本金融厅规定，个人有息负债（合计贷款额）不得超过年薪与其他常规收入之和的三分之一。一些国家对金融机构高债务收入比贷款的占比作出限制要求。如英格兰银行规定，超过借款人年收入4.5倍的住房抵押贷款在新增住房抵押贷款中的比例不得超过15%。
债务收入比的设定和计算方法
债务收入比的测算
债务收入比的计算公式为：债务收入比=（年度或月度需偿还的债务/同期收入）×100%。
关于分子的测度。一般为年度或月度需偿还抵押贷款的本金与利息之和。各国对债务收入比分子的要求不同。如英国规定其为“借款人针对首次及未来自有住房抵押贷款和其他相关新抵押贷款的未偿还债务”或“除家庭成员贷款与学生贷款外的个人贷款、透支贷款、信用卡和其他类型担保及无担保的未偿还贷款”。新加坡金管局认为，总债务水平覆盖范围越广，对借款人偿债能力的评估越准确客观，因此将债务收入比分子定义为全部债务。与之相似，加拿大亦使用总债务收入比（Total Debt Service，TDS），其分子为借款人所有债务的总和。
关于分母的测度。一般为居民可支配年收入或月收入，即税后收入，但某些国家例外。如美国规定债务收入比分母为购房者在缴纳所得税之前所得，一般为薪金与其他收入(兼职收入、自雇收入、社保福利、残疾人补贴、赡养费等之和)。新西兰提倡分母应在年度总收入基础上适当扣减（将房屋租金收入减记25%），用以反映收入不确定性和必要支出。英国允许金融机构在借款人年收入总额或完税收入与国家保险费用的差值间灵活取值，或参考借款人提交的年收入证明计算债务收入比。
启用债务收入比的时机选择
国际经验表明，在大规模资本流入，银行贷款和居民负债激增且集中度较高时，通常是启用债务收入比监管的较好时机。例如，本世纪初波兰和罗马尼亚外币抵押贷款规模扩大，2001～2003年马来西亚和韩国房地产投机行为活跃，2015年后中国香港地区购房需求再度升温等都是各自启用债务收入比的触发时点。一个典型反面案例发生上世纪八九十年代的日本地产泡沫时期。当时日本居民家庭债务负担快速上升，大藏省作为主要金融监管部门未能及时正确启用债务收入比等宏观审慎政策工具阻止经济泡沫不断膨胀。
此外，同时拥有多笔按揭贷款人数量增多以及房产市场区域显著分化，也是触发启用或调整债务收入比的重要因素。例如，2017年8月，韩国根据房屋类型、贷款期限和抵押物价值差异，划分“房地产活动投机区”，将首尔江南三区的债务收入比上限调降至40%（较首尔地区均值低10个百分点）,并下调拥有一笔（含）以上住房按揭贷款的潜在借款人债务收入比上限。新西兰储备银行进行债务收入比月度调查时对借款人的划分依据为是否居住在奥克兰地区。
公布债务收入比
一种情况是公布前（包括起草方案时）广泛征求各方面意见。例如，波兰和罗马尼亚在公布债务收入比前，均公开征求金融机构意见，完善债务收入比监管规定，并提前制定措施应对可能产生的不良反应。新西兰储备银行在实施债务收入比前，面向全社会广泛征求意见。波兰甚至曾发生因商业银行强烈反对，不得不放弃实施债务收入比的情况。
另一种情况是公布前严格保密。公布债务收入比属于重大政策调整，对市场预期将产生重要影响。为避免实施债务收入比带来价格剧烈震荡、市场集中交易的行为，中国香港地区和韩国在实施或调整债务收入比前，事先只与财政、税务、住建管理等部门沟通，采取相应措施，为政策顺利实施提供保障。
实施债务收入比
债务收入比公布后的生效时间设置较为灵活。例如，韩国将债务收入比生效缓冲期设为5～15天，罗马尼亚为30～60天，波兰一般不少于5个月。中国香港地区在实施和调整债务收入比时，不仅给金融机构设置生效缓冲期，还规定金融机构有权将政策公布前已签署临时买卖协议的借款人排除在执行范围之外。加拿大监管当局起初将债务收入比生效缓冲期设为3个月，后因市场交易大规模集中爆发不得不将生效缓冲期缩短至两个星期。
债务收入比的调整
根据信贷增长率变化调整。当现有债务收入比上限未达到预期效果或信贷增长率长期居高不下，金融监管部门可调整阈值。例如，中国香港地区在名义按揭贷款同比增长6%时收紧债务收入比，韩国、马来西亚在信贷增长率处于10%～25%时着手调整债务收入比。
基于还贷风险高低调整。金融监管部门认为：贷款期限越长，违约风险越高，债务收入比上限越低；借款人同时负担的贷款越多，违约风险越高，债务收入上限越低；借款人偿付贷款的收入来自境外且用以计价的币种汇率越不稳定，违约风险越高，债务收入比上限越低。
参考货币政策工具变化调整。各国货币政策工具通常具有较为完备的体系，对房地产市场运行具有重要影响，宏观审慎管理框架则仍处在探索完善阶段，在某些领域与货币政策存在交叉重叠，因此一些国家在调整债务收入比时会参考货币政策的变化。例如，2006～2008年，韩国金融监管部门明确表示，会将贷款利率波动作为调整债务收入比的参考因素。
对执行情况的监管
在宣布实施债务收入比政策的同时，金融监管当局会明确对金融机构落实情况的监督检查和问责处置办法。例如，中国香港地区将金融机构执行债务收入比情况被纳入“CAMEL监管评级系统”，一旦发现违规行为，将依据外部审计要求追究金融机构责任，包括下调监管综合评级、提高存款保险保费率等。日本金融监管当局对金融机构进行非现场监测和现场检查，责令不符合要求的机构及时整改，对于不予配合、弄虚作假的金融机构，实施行政处罚或切断与该机构账户往来关系。
债务收入比的替代指标
除债务收入比外，国际组织和部分国家还推荐使用一些替代性指标。这些替代性指标虽与债务收入比构造不同，但出发点和落脚点非常相似，一定程度上起到了较好补充效果。在此，列举四个常用指标。
一是偿债收入比（Debt Service Ratios，DSRs）,即居民部门待偿还债务余额与可支配收入的比值, 目前被全球30多个国家广泛应用于系统性金融风险监测中。国际清算银行(BIS)给出的具体公式为偿债收入比=i/[1-(1+i)-t]×(D/Y)。其中，D为住户部门债务余额，Y为可支配收入，i为贷款利率，t为贷款剩余期数。偿债收入比过高会给消费和投资带来负面影响。
二是贷款（房贷）收入比（Loan-to-Income，LTI），即按揭贷款借款人贷款(房贷总额)和年收入总额的比值。英格兰银行认为贷款收入比分子主要为房地产债务而并非全部债务，因此该指标通常高于债务收入比，并将其纳入该国房地产市场监测体系。欧洲系统性风险理事会(ESRB)将其作为判断房地产过热的协调性指标以提升房地产金融监测质量。日本的证据显示，自“禁止金融公司向不符合贷款收入比要求的借款人提供贷款”规定生效后，日本金融公司资产占GDP的比率由2006年的22%下降至2012年的15%，可见贷款收入比在抑制信贷过热方面发挥着积极的作用。
三是毛借贷还款比率（Gross Debt Service，GDS）,即房贷本金利息、地税、取暖费、公寓管理费、贷款保险费等与贷款者税前收入之比，此为加拿大金融机构衡量购房者还贷能力的主要指标。
四是抵押偿还能力比率（Mortgage Service Ratio，MSR）,即每月房贷还款额与借款人月度总收入之比，此为新加坡金管局用于衡量房贷申请人偿债能力的指标。根据规定，核算房贷月供时应至少将奖金和租金收入等临时性收入打七折。
债务收入比具有较好实践效果
根据国际货币基金组织（IMF）统计，目前全球约有40个国家和地区将债务收入比纳入宏观审慎政策工具箱。
实践表明，设置并及时调整债务收入比，能够在一定程度上控制抵押贷款规模和分布，抑制信贷过热，影响市场参与者预期，减少潜在投机者数量，降低家庭负债水平和违约率，防止住房市场过度繁荣，稳定金融市场和GDP增长。
第一，债务收入比通过资产负债表渠道，促进金融体系稳定。从贷方角度看，抵押贷款是银行资产负债表占比最大的资产类别，一旦遭遇风险，将冲击整个银行体系。合理设置债务收入比上限，既可降低银行资产负债表风险，又可提升整个银行系统弹性。从借方角度看，抵押贷款是家庭资产负债表占比最大的负债类别，而家庭负债和住房市场周期的互动关系影响着房地产市场稳定性，甚至可能导致系统性金融风险乃至经济衰退。合理控制高债务收入比贷款的数量、价值和分布，对于增强经济和金融体系弹性具有重要意义。
第二，债务收入比通过抑制贷款需求过热，增强金融机构抵御风险能力。例如，韩国推出债务收入比后效果明显，房贷拖欠率长期处于1%之下。韩国国民银行和韩国国家统计局的数据显示，2019年第一季度末，韩国家庭信贷额718.7万亿韩元，同比增长7.5%，处于近年来较为稳定的水平。此外，中国香港地区和波兰收紧债务收入比后，境内按揭借款人债务结构发生变化，家庭杠杆率开始走低。马来西亚推出债务收入比后，投机性借款人数量得到有效控制。罗马尼亚实施债务收入比后消费贷过热现象有所改善。
中国应提早准备引入债务收入比监管
近年来，中国居民部门房贷等负债压力明显上升。《2019年中国金融稳定报告》显示，2018年中国居民部门债务收入比和房贷收入比（个人住房贷款余额/可支配收入）分别为99.9%和47.4%，同比分别增长8.7个和6.5个百分点。目前中国人均GDP尚低于全球均值，但居民杠杆率已超过新兴市场经济体平均水平近13个百分点。
国际经验表明，居民债务快速增加时期，是启用债务收入比的时间窗口。鉴于中国居民部门杠杆率的快速攀升及其对经济金融的广泛影响，应从加强宏观审慎管理的角度，提早做好择机启用债务收入比的准备。具体提出以下建议。
一是明确居民债务收入比统计口径。居民债务收入比的认定和调整是国际公认的难题。受利率、债务期限、本金偿付方式等多种因素影响，各国对债务收入比指标测算标准不一、稳定性较弱。目前国内多数市场研究机构核算债务收入比采用国家统计局住户调查表数据，而经合组织 (OECD)则采用同口径国民经济核算体系资金流量表中的数据，两者在统计口径、录入规则和数据来源方面均存在差异，导致前者数值偏低，同时，由于数据来源受限, 核算债务指标时无法将居民非常规渠道获得的信贷纳入统计范围，特别是近年快速增长的居民短期消费性贷款、信用卡贷款等。建议有关部门尽快明确债务收入比的官方计算方法，以及分子分母的具体项目、统计口径和数据来源。从指标构造上看，根据国际经验，广义债务收入比更有助于准确判断居民部门债务风险，建议制定启用居民全口径即总债务收入比限制。
二是合理设定债务收入比阈值。在设定债务收入比指标阈值时，建议通过多种方式充分调研征求意见，详细论证，特别是严格审查居民短期消费贷款、信用卡贷款等非按揭贷款负债，同时不能简单依靠雇主单位开立的收入证明及纳税证明确定家庭收入。此外，鉴于中国区域差距较大，可对不同地区设定不同的阈值，以体现“因城施策”的宏观审慎管理理念。在阈值调整上，应及时根据宏观经济金融和居民债务收入变化情况，定期评估债务收入比指标实用性并适时调整阈值。
三是建立完善监测预警和政策协作机制。充分借鉴相关国家和地区的实践经验，结合中国国情，将影响居民债务增长的主要因素，以及偿债收入比、贷款收入比等替代指标纳入居民门债务监测体系，建立起一套适用于中国居民部门债务风险的预警机制，通过实时监测及时捕捉居民债务规模和结构变化。在执行过程中，要综合运用财税、监管、行政等手段做好督查，加强货币政策、财政政策的协调配合，确保债务收入比监管的权威性、严肃性和有效性。
四是加大债务收入比替代工具研发力度。从国际实践看，债务收入比存在准确度不高、短期内对房价影响不足、无法区分不同类型债务和债务成本等问题，执行中，金融机构和居民也可能利用延长贷款期限、低利率计算比值等手段逃避监管。应深化对相关替代指标的研究，综合参考资产负债率（居民部门总负债/居民部门总资产）、负债率（居民分部门总负债/当期收入）等指标，探索完善既能准确反映居民债务总体状况和结构特征，又能有效防范系统性金融风险的监测监管工具。
全文图表略
来源：微信号：中国金融杂志，https://mp.weixin.qq.com/s/BkFOh9XC4nol_cwR06rIuw 发表时间：2020年4月20日
